Давно собирался написать про аренду помещений.
Учитывая
ту волну пиара, которая поднимается со стороны Укрпочты по поводу сдачи
помещений в аренду через Прозорро, понимаю, что время пришло.
С 2014 года и до прихода команды Смелянского за аренду помещений в Укрпочте отвечал Департамент управления имуществом и капитальными инвестициями, которым руководил я. Поэтому вопросы аренды (и вообще недвижимого имущества) для меня не чужие.
Для начала хотел бы отметить, что тема аренды всегда была спекулятивной.
Очень легко сказать, что кто-то где-то сдает классные помещения за бесценок.
И поэтому новые службы безопасности, обычно, сразу начинали «рыть» аренду, думая что там золотая жила..)
Вообще-то, механизм сдачи помещений в аренду до корпоратизации был еще тот. Не буду описывать всю цепочку, расскажу о кульминации.
Конечное решение (сдавать или нет, по какой цене и т.д.) принималось на имущественной комиссии Мининфраструктуры, с обязательным протоколом, кворумом, иногда под аудиозапись , как правило под руководством замминистра.
Представьте эту картину: сидят такие умные директора департаментов, и вместе с замминистра обсуждают, много это или мало, например 12 грн за квадратный метр аренды 10-и метрового гаража в каком-нибудь районном центре? Короче – бдят государственные интересы…
Под это все готовится «аналитика»: средняя стоимость аренды вообще в этом населенном пункте, информация как будет помещение использоваться (для применения арендной ставки) и т.д.
Механизм, конечно, дебильный, но дает представление о том, что никто со стороны Укрпочты свои помещения не «протягивал».
Не аэропорт ведь какой-нибудь, и не порт…
Работать было трудно, но давайте посмотрим на цифры (лишними постараюсь не грузить).
Все знают, как распределялись доходы от сдачи помещений - 30% Укрпочте и 70% в Фонд госимущества:
2014 год: Укрпочте - 9,2 млн грн, ФДМУ – 21,6, всего – 30,8 млн грн;
2015 год: Укрпочте - 12,2 млн грн, ФДМУ – 28,4, всего – 40,6 млн грн.
Согласитесь, неплохой результат – за год работы общие доходы от аренды помещений выросли на 10 млн грн!
Как получилось их увеличить? Очень просто:
С 2014 года и до прихода команды Смелянского за аренду помещений в Укрпочте отвечал Департамент управления имуществом и капитальными инвестициями, которым руководил я. Поэтому вопросы аренды (и вообще недвижимого имущества) для меня не чужие.
Для начала хотел бы отметить, что тема аренды всегда была спекулятивной.
Очень легко сказать, что кто-то где-то сдает классные помещения за бесценок.
И поэтому новые службы безопасности, обычно, сразу начинали «рыть» аренду, думая что там золотая жила..)
Вообще-то, механизм сдачи помещений в аренду до корпоратизации был еще тот. Не буду описывать всю цепочку, расскажу о кульминации.
Конечное решение (сдавать или нет, по какой цене и т.д.) принималось на имущественной комиссии Мининфраструктуры, с обязательным протоколом, кворумом, иногда под аудиозапись , как правило под руководством замминистра.
Представьте эту картину: сидят такие умные директора департаментов, и вместе с замминистра обсуждают, много это или мало, например 12 грн за квадратный метр аренды 10-и метрового гаража в каком-нибудь районном центре? Короче – бдят государственные интересы…
Под это все готовится «аналитика»: средняя стоимость аренды вообще в этом населенном пункте, информация как будет помещение использоваться (для применения арендной ставки) и т.д.
Механизм, конечно, дебильный, но дает представление о том, что никто со стороны Укрпочты свои помещения не «протягивал».
Не аэропорт ведь какой-нибудь, и не порт…
Работать было трудно, но давайте посмотрим на цифры (лишними постараюсь не грузить).
Все знают, как распределялись доходы от сдачи помещений - 30% Укрпочте и 70% в Фонд госимущества:
2014 год: Укрпочте - 9,2 млн грн, ФДМУ – 21,6, всего – 30,8 млн грн;
2015 год: Укрпочте - 12,2 млн грн, ФДМУ – 28,4, всего – 40,6 млн грн.
Согласитесь, неплохой результат – за год работы общие доходы от аренды помещений выросли на 10 млн грн!
Как получилось их увеличить? Очень просто:
1.
Требовали от дирекций проводить переговоры с арендаторами и поднимать
плату (работали без преувеличения по каждому объекту, где заключался
новый или перезаключался действующий договор аренды).
2. Активизировали рекламу свободных помещений (разместили на сайте список свободных помещений, дирекции рекламировались на местах и т.д.).
Идем дальше.
2016 год: Укрпочте – 11,4 млн грн, ФДМУ – 26,6 всего – 38,0 млн грн.
Снижение к 2015 году на 2,6 млн грн (!).
2017 год: по словам Смелянского в 2017 Укрпочта от аренды имеет уже только 10 млн грн
(естественно без учета денег, которые уходили в Фонд госимущества).
Что это?
Получается, что за всеми этими лозунгами новой команды про «мы будем теперь все делать честно и прозорро..», общее падение доходов от аренды (по состоянию на сегодня от достигнутого уровня доходов 2015 года) составляет – 7,6 млн грн!
Почему такое падение?
Объясню.
С конца осени прошлого года многие договора аренды просто не подписывались под предлогом «Зачем нам сейчас платить Фонду 70%, если после корпоратизации мы будем оставлять себе всю сумму? Мы уже в апреле разработаем новый механизм…»
Сейчас середина августа.
Мне до сих из регионов звонят люди, и говорят, что они хотят, но не могут заключить договора аренды!
Вот так и набежало почти 8 млн. недополученной прибыли.
Да, из этих 8 млн у Укрпочты осталось бы только 2,4 млн, а остальное ушло государству.
А Укрпочта что, уже не государственное предприятие? И налоги в бюджет не нужны?
Впрочем я понимаю, что для Смелянского 2,4 млн это не деньги. Так, мелочь…
И кто за это ответит?
Смотрим дальше.
В реестре договоров аренды Укрпочты на конец 2016 года было около 1,6 тысяч объектов. Средний срок действия договора сейчас составляет примерно 2-3 года. Значит в ближайшее время необходимо будет перезаключить минимум 500-700 договоров.
Хотите через Прозорро торги проводить?
Сколько времени это займет?
Кто это будет делать?
Когда вы там собираетесь доукомплектовать свою типа новую структуру? Еще полгода, год? Сколько к этому времени будет еще недополучено доходов?
Подозреваю, что многие договора будут просто «висеть» без перезаключения!
Ведь если арендатор бюджетная организация, например, районная прокуратура, кто ее выгонит? Смелянский, Сенниченко или Нефедов?
Но если нет договора, значит нет оснований оплачивать те же коммунальные услуги (вода, электричество и т.д.) Кто будет платить? Конечно почта!
Теперь следующий важный момент. А ЧТО Укрпочта вообще собралась сдавать в аренду через Прозорро, какие потенциальные объекты?
Не буду грузить статистикой.
Как правило, большая часть отделений в областных центрах и городах – арендованные.
В собственности почтамты (тоже не все), автобазы и ЦПП.
Будете сдавать почтамты, а сами сядете в арендованных офисах? Мудро, ничего не скажешь…
ЦПП на жд вокзалах? Попробуйте сначала перевести в другое место производство…
Возьмем, к примеру, Киев.
Что бы тут можно сдать в аренду?
А сдавать то и нечего. Отделения почти все арендованные.
Можно было бы сдать помещение с отдельным входом в Главпочтамте, там где была недавно выставка Марчука (супер помещение, 200 с хвостиком квадратов, место шикарное, отдельный вход, санузел). Но как раз там новая команда хочет сделать какой-то Арт-хаб. Давно уже хочет, а толку никакого… Плюс фасад так никто и не делает. А ведь это помещение может приносить 70-80 тыс. грн в месяц.
Можно было бы еще сдать освободившиеся после выселения Спецсвязи помещения 5 и 6 этажей того же Главпочтамта – классное место. Но штат Генеральной дирекции так раздулся (и продолжает), что не только 5-6 этажи заполнит, а думают уже даже столовку с 3 этажа в подвал перенести.
Есть складские помещения на ул. Новополевой, 85. Один реальный объект аренды на весь Киев.
Теперь организационный вопрос. Помните «создание вертикальной системы управления имуществом..»
По версии новой команды это так: сидит в дирекции майновик, который не зависит от местного директора (а только от Генеральной дирекции), который организовывает сдачу объекта в аренду по максимальной ставке, и за это получает свои бонусы.
А фактически все работает по-другому:
Вариант 1. Глава области или района звонит нашему областному директору и говорит, что будь другом, у тебя есть помещение пустое, отдай за 1 гривну в год для редакции районной газеты.
Наш директор отвечает: все понимаю, буду просить Киев, но ты мне тогда тоже помоги, дай бесплатную аренду для моих отделений, или давай заключим дополнительный договор на новую услугу, а твоя газета (та самая) пусть иногда бесплатно печатает мою рекламу…
И люди договариваются…
На конец 2016 года из 8 тыс. объектов 5 тыс. Укрпочта арендовала по ставке 1 гривна в год (63 %)!!!
Я думаю вы понимаете, что с этими объектами будет дальше – их придется арендовать за полную стоимость.
Интересно, что в ставке 1 гривна Укрпочте стали отказывать сразу, как пришел Смелянский.
Раньше аргумент был следующий: почта бедная, помогите хоть с арендой. А тут все сразу начали говорить, мол нифига себе бедная, если такие зарплаты платит директору. В общем, и тут Смелянский «помог»…
Вариант 2.
Практически в каждом районном центре стоит типовое здание бывшего узла связи (3 этажа, почта вместе с Укртелекомом). Как правило 2 и 3 этажи пустые, желающих взять в аренду нет (не очень у нас пока бизнес в стране на уровне районов процветает). В таком случае любой директор с удовольствием отдаст эти помещения за минимальную плату, чтобы хотя бы отбить часть затрат на эксплуатацию здания.
Скажите, а вертикально подчиненному майновику не будет ли глубоко «все-равно», что дирекция несет какие-то затраты на эксплуатацию, ведь ему главное бонусы? Более того, Киев его еще и заставит выйти на прозорро, а директора все это оплатить…
Еще и коррупционером директора в конце назовут, по любому..!)
И таких вариантов, и других проблем аренды еще очень много.
Вообще-то неплохо было бы некоторым понимать, в какой стране мы живем, и что это явно не Америка.
Конечно, многое нужно менять, и даже очень нужно.
И если не получается с арендой, доходами и капитальными ремонтами, может пора что-то делать?
Разве год, это маленький срок?
Вы бы держали у себя управляющего, который целый год приносит вам только убытки?
Или свои деньги жалко, а государственные нет?
Может уже пора, как говорится, что-то в консерватории поменять?
И если не делаются, к примеру, ремонты помещений, может пора сделать ремонт головного мозга?
Есть еще вещи, которые я просто не понимаю…
Разве трудно было после корпоратизации утвердить свою методику сдачи объектов в аренду? Объясню для непосвященных, как это делалось раньше по методике Фонда госимущества.
Арендная ставка рассчитывалась от оценочной стоимости помещения и вида деятельности будущего арендатора. Например для аптек применялся коэффициент в 8%, для магазинов 15%, для магазинов с подакцизной группой товаров (алкоголь) - 18%, для банков и казино 40% (наивысшая ставка).
Ведь можно же было утвердить в ПАТ свои ставки и свои требования, и сдавать помещения на год или 9 месяцев (пока будете выстраивать новую систему и разбираться с Фондом)?
Создать свою комиссию и оперативно принимать решения по каждому объекту самим!
Так нет.
Во-первых, борьба с коррупцией!
А самим принимать решения и потом за них отвечать – ох как трудно!
Получать бешеные зарплаты можно, а брать на себя смелость принимать решения – нет!
Во-вторых, мы не ищем легких путей!
Механизм должен быть максимально сложным!
И если региональной дирекции нужно 10 тыс. грн. на отопительный котел, то это может решить только Инвест комитет Генеральной дирекции в Киеве!
Соберется Смелянский со своими замами, с общим фондом месячной заработной платы членов комитета далеко за миллион, и будут пару дней принимать решения. Я не утрирую. Все происходит именно так, заседания длятся 4-5 часов, и сразу ничего не решается.
По-модному, правда?
Это, к примеру, если у вас заболел зуб, а вам вместо стоматолога собирают консилиум врачей -профессоров, к тому же проктологов.
Также и с арендой. Зачем что-то решить просто и быстро? Если можно сложно и очень долго, и лучше за дополнительные деньги.
В общем – приличных слов нет…
Подведу неутешительные итоги:
1. Цифры – упрямая вещь.
За год работы новой команды недополучено минимум 8 млн грн от сдачи собственных помещений в аренду. Темпы запуска нового порядка сдачи помещений таковы, что потери будут еще долгое время.
Кстати, для понимания откуда я беру информацию. Новых данных за 2017 год у меня очень мало. В основном это то, что озвучивает сам Смелянский. Вся информация за предыдущие года (економічні показники з доходами та витратами, всі редакції планів закупівель, баланси, мережа, виробнича програма, плани технічного розвитку, звіти на ради директорів та багато іншого) у меня есть. Ведь я немного по-другому подхожу к вопросам элементарной информационной безопасности.
2. В ближайшее время затраты на аренду помещений для размещения ВПЗ будут значительно расти. Отстранение региональных директоров от распоряжения имуществом дирекции – ошибка.
Ведь нужно просто оставлять им 90-100 % доходов от аренды на развитие дирекции, и они обеспечат максимальный возможный доход. Лучше директоров дирекций это не сделает никто!
При этом все-равно принятие решений по заключению договоров и полный контроль останется на уровне Генеральной дирекции.
3. Вместо реальной работы, продолжается ее имитация, причем часто на дилетантском уровне. Главный приоритет – пиар.
Новая команда продолжает вешать нам лапшу на уши, а Укрпочта продолжает кормить эту ораву бездельников…
П.С. Кстати, на Укрпочте снова ходят разговоры про выселение Генеральной дирекции из здания Главпочтамта куда-нибудь в Парус.
Может дешевле все-таки одного «работника» переселить, чем всех, и куда-нибудь поближе к месту прописки?
2. Активизировали рекламу свободных помещений (разместили на сайте список свободных помещений, дирекции рекламировались на местах и т.д.).
Идем дальше.
2016 год: Укрпочте – 11,4 млн грн, ФДМУ – 26,6 всего – 38,0 млн грн.
Снижение к 2015 году на 2,6 млн грн (!).
2017 год: по словам Смелянского в 2017 Укрпочта от аренды имеет уже только 10 млн грн
(естественно без учета денег, которые уходили в Фонд госимущества).
Что это?
Получается, что за всеми этими лозунгами новой команды про «мы будем теперь все делать честно и прозорро..», общее падение доходов от аренды (по состоянию на сегодня от достигнутого уровня доходов 2015 года) составляет – 7,6 млн грн!
Почему такое падение?
Объясню.
С конца осени прошлого года многие договора аренды просто не подписывались под предлогом «Зачем нам сейчас платить Фонду 70%, если после корпоратизации мы будем оставлять себе всю сумму? Мы уже в апреле разработаем новый механизм…»
Сейчас середина августа.
Мне до сих из регионов звонят люди, и говорят, что они хотят, но не могут заключить договора аренды!
Вот так и набежало почти 8 млн. недополученной прибыли.
Да, из этих 8 млн у Укрпочты осталось бы только 2,4 млн, а остальное ушло государству.
А Укрпочта что, уже не государственное предприятие? И налоги в бюджет не нужны?
Впрочем я понимаю, что для Смелянского 2,4 млн это не деньги. Так, мелочь…
И кто за это ответит?
Смотрим дальше.
В реестре договоров аренды Укрпочты на конец 2016 года было около 1,6 тысяч объектов. Средний срок действия договора сейчас составляет примерно 2-3 года. Значит в ближайшее время необходимо будет перезаключить минимум 500-700 договоров.
Хотите через Прозорро торги проводить?
Сколько времени это займет?
Кто это будет делать?
Когда вы там собираетесь доукомплектовать свою типа новую структуру? Еще полгода, год? Сколько к этому времени будет еще недополучено доходов?
Подозреваю, что многие договора будут просто «висеть» без перезаключения!
Ведь если арендатор бюджетная организация, например, районная прокуратура, кто ее выгонит? Смелянский, Сенниченко или Нефедов?
Но если нет договора, значит нет оснований оплачивать те же коммунальные услуги (вода, электричество и т.д.) Кто будет платить? Конечно почта!
Теперь следующий важный момент. А ЧТО Укрпочта вообще собралась сдавать в аренду через Прозорро, какие потенциальные объекты?
Не буду грузить статистикой.
Как правило, большая часть отделений в областных центрах и городах – арендованные.
В собственности почтамты (тоже не все), автобазы и ЦПП.
Будете сдавать почтамты, а сами сядете в арендованных офисах? Мудро, ничего не скажешь…
ЦПП на жд вокзалах? Попробуйте сначала перевести в другое место производство…
Возьмем, к примеру, Киев.
Что бы тут можно сдать в аренду?
А сдавать то и нечего. Отделения почти все арендованные.
Можно было бы сдать помещение с отдельным входом в Главпочтамте, там где была недавно выставка Марчука (супер помещение, 200 с хвостиком квадратов, место шикарное, отдельный вход, санузел). Но как раз там новая команда хочет сделать какой-то Арт-хаб. Давно уже хочет, а толку никакого… Плюс фасад так никто и не делает. А ведь это помещение может приносить 70-80 тыс. грн в месяц.
Можно было бы еще сдать освободившиеся после выселения Спецсвязи помещения 5 и 6 этажей того же Главпочтамта – классное место. Но штат Генеральной дирекции так раздулся (и продолжает), что не только 5-6 этажи заполнит, а думают уже даже столовку с 3 этажа в подвал перенести.
Есть складские помещения на ул. Новополевой, 85. Один реальный объект аренды на весь Киев.
Теперь организационный вопрос. Помните «создание вертикальной системы управления имуществом..»
По версии новой команды это так: сидит в дирекции майновик, который не зависит от местного директора (а только от Генеральной дирекции), который организовывает сдачу объекта в аренду по максимальной ставке, и за это получает свои бонусы.
А фактически все работает по-другому:
Вариант 1. Глава области или района звонит нашему областному директору и говорит, что будь другом, у тебя есть помещение пустое, отдай за 1 гривну в год для редакции районной газеты.
Наш директор отвечает: все понимаю, буду просить Киев, но ты мне тогда тоже помоги, дай бесплатную аренду для моих отделений, или давай заключим дополнительный договор на новую услугу, а твоя газета (та самая) пусть иногда бесплатно печатает мою рекламу…
И люди договариваются…
На конец 2016 года из 8 тыс. объектов 5 тыс. Укрпочта арендовала по ставке 1 гривна в год (63 %)!!!
Я думаю вы понимаете, что с этими объектами будет дальше – их придется арендовать за полную стоимость.
Интересно, что в ставке 1 гривна Укрпочте стали отказывать сразу, как пришел Смелянский.
Раньше аргумент был следующий: почта бедная, помогите хоть с арендой. А тут все сразу начали говорить, мол нифига себе бедная, если такие зарплаты платит директору. В общем, и тут Смелянский «помог»…
Вариант 2.
Практически в каждом районном центре стоит типовое здание бывшего узла связи (3 этажа, почта вместе с Укртелекомом). Как правило 2 и 3 этажи пустые, желающих взять в аренду нет (не очень у нас пока бизнес в стране на уровне районов процветает). В таком случае любой директор с удовольствием отдаст эти помещения за минимальную плату, чтобы хотя бы отбить часть затрат на эксплуатацию здания.
Скажите, а вертикально подчиненному майновику не будет ли глубоко «все-равно», что дирекция несет какие-то затраты на эксплуатацию, ведь ему главное бонусы? Более того, Киев его еще и заставит выйти на прозорро, а директора все это оплатить…
Еще и коррупционером директора в конце назовут, по любому..!)
И таких вариантов, и других проблем аренды еще очень много.
Вообще-то неплохо было бы некоторым понимать, в какой стране мы живем, и что это явно не Америка.
Конечно, многое нужно менять, и даже очень нужно.
И если не получается с арендой, доходами и капитальными ремонтами, может пора что-то делать?
Разве год, это маленький срок?
Вы бы держали у себя управляющего, который целый год приносит вам только убытки?
Или свои деньги жалко, а государственные нет?
Может уже пора, как говорится, что-то в консерватории поменять?
И если не делаются, к примеру, ремонты помещений, может пора сделать ремонт головного мозга?
Есть еще вещи, которые я просто не понимаю…
Разве трудно было после корпоратизации утвердить свою методику сдачи объектов в аренду? Объясню для непосвященных, как это делалось раньше по методике Фонда госимущества.
Арендная ставка рассчитывалась от оценочной стоимости помещения и вида деятельности будущего арендатора. Например для аптек применялся коэффициент в 8%, для магазинов 15%, для магазинов с подакцизной группой товаров (алкоголь) - 18%, для банков и казино 40% (наивысшая ставка).
Ведь можно же было утвердить в ПАТ свои ставки и свои требования, и сдавать помещения на год или 9 месяцев (пока будете выстраивать новую систему и разбираться с Фондом)?
Создать свою комиссию и оперативно принимать решения по каждому объекту самим!
Так нет.
Во-первых, борьба с коррупцией!
А самим принимать решения и потом за них отвечать – ох как трудно!
Получать бешеные зарплаты можно, а брать на себя смелость принимать решения – нет!
Во-вторых, мы не ищем легких путей!
Механизм должен быть максимально сложным!
И если региональной дирекции нужно 10 тыс. грн. на отопительный котел, то это может решить только Инвест комитет Генеральной дирекции в Киеве!
Соберется Смелянский со своими замами, с общим фондом месячной заработной платы членов комитета далеко за миллион, и будут пару дней принимать решения. Я не утрирую. Все происходит именно так, заседания длятся 4-5 часов, и сразу ничего не решается.
По-модному, правда?
Это, к примеру, если у вас заболел зуб, а вам вместо стоматолога собирают консилиум врачей -профессоров, к тому же проктологов.
Также и с арендой. Зачем что-то решить просто и быстро? Если можно сложно и очень долго, и лучше за дополнительные деньги.
В общем – приличных слов нет…
Подведу неутешительные итоги:
1. Цифры – упрямая вещь.
За год работы новой команды недополучено минимум 8 млн грн от сдачи собственных помещений в аренду. Темпы запуска нового порядка сдачи помещений таковы, что потери будут еще долгое время.
Кстати, для понимания откуда я беру информацию. Новых данных за 2017 год у меня очень мало. В основном это то, что озвучивает сам Смелянский. Вся информация за предыдущие года (економічні показники з доходами та витратами, всі редакції планів закупівель, баланси, мережа, виробнича програма, плани технічного розвитку, звіти на ради директорів та багато іншого) у меня есть. Ведь я немного по-другому подхожу к вопросам элементарной информационной безопасности.
2. В ближайшее время затраты на аренду помещений для размещения ВПЗ будут значительно расти. Отстранение региональных директоров от распоряжения имуществом дирекции – ошибка.
Ведь нужно просто оставлять им 90-100 % доходов от аренды на развитие дирекции, и они обеспечат максимальный возможный доход. Лучше директоров дирекций это не сделает никто!
При этом все-равно принятие решений по заключению договоров и полный контроль останется на уровне Генеральной дирекции.
3. Вместо реальной работы, продолжается ее имитация, причем часто на дилетантском уровне. Главный приоритет – пиар.
Новая команда продолжает вешать нам лапшу на уши, а Укрпочта продолжает кормить эту ораву бездельников…
П.С. Кстати, на Укрпочте снова ходят разговоры про выселение Генеральной дирекции из здания Главпочтамта куда-нибудь в Парус.
Может дешевле все-таки одного «работника» переселить, чем всех, и куда-нибудь поближе к месту прописки?
